실거래 비교사례를 선택하거나 제외할 때 근거를 남기는 법
발행
실거래 자료를 많이 모으는 것보다 현재 매수 검토와 비교할 수 있는 사례를 고르는 일이 중요하다. 가격이 눈에 띈다는 이유로 사례를 채택하지 말고, 비교 대상과 다른 조건이 판단을 흐리는지 확인해 포함 또는 제외 이유를 남긴다.
비교 후보를 거르는 질문
- 계약 시점이 현재 협의와 비교하기에 지나치게 오래되지 않았는가?
- 면적, 층이나 주택 상태처럼 공개·확인 가능한 조건이 충분히 비슷한가?
- 일반적인 비교를 어렵게 만드는 특수한 거래조건이 알려져 있는가?
- 조건을 확인할 자료가 부족해 가격만 남은 사례는 아닌가?
포함한 사례에는 비슷하다고 본 조건을, 제외한 사례에는 비교에 쓰지 않은 이유를 한 문장으로 기록한다. 예를 들어 면적은 같지만 상태와 거래조건을 확인할 수 없다면 “가격은 참고하되 핵심 비교군에서는 제외”처럼 범위를 제한할 수 있다.
비교표가 답하지 못하는 것
선택한 실거래 사례도 현재 주택의 적정가격을 확정하지 않는다. 자료의 계약 시점과 출처는 혼동 방지를 위해 남기되, 신고일과 계약일의 개념 설명 자체를 검토의 중심으로 삼지 않는다. 최종 거래 판단에는 목적물 상태와 실제 협상 조건을 함께 반영한다.