상가주택 매매에서 주거와 상가 임대차를 나눠 보는 법
발행
한 건물 안에 주택과 점포가 함께 있어도 임대차를 한 덩어리로 보면 안 된다. 적용되는 제도와 확인 서류가 다를 수 있으므로 각 공간의 실제 사용과 계약을 따로 살핀다.
주거 공간과 점포를 먼저 구분
건축물대장과 현장을 대조해 층별·호실별 용도를 확인한다. 공부상 상가인데 실제 주거로 쓰거나 반대인 경우가 있는지도 본다. 공용 출입구, 계량기, 화장실처럼 독립 사용 여부를 판단할 시설도 기록한다. 상가 임차인의 영업시설과 주택 임차인의 생활시설은 인도 기준도 다를 수 있다. 철거할 물건과 승계할 시설을 임차인별 목록에 표시해 매도인과 매수인이 함께 확인한다.
호실별 임대차 현황표 작성
임차인 이름, 사용 부분, 계약기간, 보증금, 월 차임, 점유 시작일을 호실별로 적는다. 주택은 전입과 확정일자 관련 자료를, 상가는 사업자등록과 점유 상태를 확인한다. 계약서가 없는 점유자도 빠뜨리지 말고 관계를 조사한다.
보증금과 차임의 잔금 정산
승계할 보증금은 매매대금 지급 방식과 연결해 표시한다. 미납 차임, 관리비, 부가세 정산은 주거와 상가를 나눠 계산한다. 매도인이 반환할 보증금과 매수인이 인수할 채무가 섞이지 않도록 잔금 산출표에 수취인을 적는다.
임차인에 따라 달라지는 인도 조건
공실로 받을 공간과 임대차를 승계할 공간을 계약서에 구체적으로 표시한다. 퇴거 약속이 있다면 날짜와 보증금 반환 주체를 적고 잔금 전 이행 여부를 확인한다. 임차인의 권리순위 판단은 계약서 한 장이 아니라 점유와 신고, 기존 담보를 함께 보아야 한다.