직거래로 신고된 아파트 가격을 비교할 때 주의할 점
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아파트 실거래 자료에서 직거래 가격이 유난히 높거나 낮으면 시세가 바뀐 것처럼 보일 수 있다. 하지만 거래방식이 다른 표본은 중개거래와 같은 의미로 바로 섞지 않는 편이 좋다.
직거래 표기를 먼저 분리한다
실거래 공개자료에서 거래방식이 직거래로 표시됐다면 분석표에서도 별도 표시한다. 직거래 자체가 잘못된 거래라는 뜻은 아니고, 중개를 거치지 않은 거래경로라는 점을 먼저 이해한다. 같은 기간의 중개거래와 비교할 준비를 하는 단계다.
조건이 가까운 중개거래를 찾는다
같은 전용면적과 비슷한 계약일, 유사한 층의 중개거래를 함께 놓는다. 동·향·수리 상태처럼 공개자료에서 확인되지 않는 차이가 가격에 영향을 줄 수 있다. 직거래 한 건과 몇 달 전 다른 평형을 비교해 '시세보다 싸다'고 결론내리지 않는다.
특수관계는 추정과 사실을 나눈다
직거래가 가족·특수관계 거래일 가능성을 생각할 수 있지만 공개된 가격과 직거래 표기만으로 관계를 확정할 수는 없다. 증여성 거래인지, 특별한 조건이 있었는지는 확인 가능한 추가자료가 있을 때만 판단한다. 알 수 없는 부분은 시세표본으로 쓸 때 주의가 필요하다는 정도로 표시한다.
평균값에 미치는 영향을 따로 본다
거래가 적은 단지는 특이한 직거래 한 건이 평균가격을 크게 움직일 수 있다. 직거래 포함·제외 두 가지로 평균이나 범위를 비교하면 해석이 얼마나 민감한지 알 수 있다. 실제 시세 판단은 여러 중개거래와 현재 매물, 거래시점을 함께 보고 하나의 특이값에 끌려가지 않는 것이 중요하다.