담보가 남은 다가구주택을 거래할 때 선순위 채무를 확인하는 법
발행
다가구주택은 한 건물에 여러 임차인이 살지만 등기는 건물 전체가 하나인 경우가 많다. 기존 담보와 임차보증금이 동시에 얽히므로 매수 전 선순위 부담을 넓게 확인해야 한다.
등기부의 담보 순위 읽기
을구에서 근저당권자, 채권최고액, 접수일과 공동담보 여부를 확인한다. 채권최고액은 실제 남은 원금과 같지 않으므로 금융기관의 잔액증명이나 상환예정금액을 별도로 받는다. 갑구의 압류와 가처분 등 소유권 제한도 함께 살핀다. 대출이 여러 건이면 금융기관별 상환예정액과 말소 대상 근저당을 연결해 적는다. 일부만 갚기로 했다면 잔금 뒤에도 남는 담보가 무엇인지 매수인이 알아야 한다.
세입자별 보증금과 전입자료 수집
호실별 임대차계약서, 보증금, 전입과 점유 시점을 확인한다. 확정일자와 소액임차인 관련 사항도 빠뜨리지 않는다. 임차보증금을 무조건 전액 차감하는 방식보다 기존 담보 접수일과 각 임차인의 권리요건을 함께 놓고 순위를 검토해야 한다.
잔금으로 기존 담보를 정리하는 순서
말소할 대출은 잔금 중 일부를 금융기관 상환계좌로 직접 보내는 방식을 협의할 수 있다. 상환금액, 말소서류 교부, 등기 접수 시각을 법무 담당자와 맞춘다. 남겨 둘 담보가 있다면 매수인이 그 부담을 인수하는지 계약서에 분명히 적는다.
추가자금 상담 전에 준비할 권리표
기존 담보를 유지한 채 자금을 더 마련하려면 실제 잔액, 임차 현황, 주택가격과 상환재원을 함께 본다. 금융사나 취급업체마다 다가구주택과 임차인에 대한 기준이 다를 수 있다. 한도만 예상하지 말고 권리표를 먼저 완성해야 거래 조건을 현실적으로 판단할 수 있다.