잔금 후 발견한 점유자를 상대로 사실관계를 확인하는 순서
발행
소유권을 넘겨받은 뒤 집에 예상하지 못한 사람이 살고 있다면 단순 무단점유인지 임차권을 주장할 수 있는지부터 가려야 한다. 현장에서 즉시 짐을 빼거나 잠금장치를 바꾸는 대응은 피한다.
현장에서 점유 근거부터 확인
점유자의 이름과 연락처, 언제 누구와 계약했는지, 보증금과 차임을 누구에게 냈는지 확인한다. 임대차계약서나 영수증이 있다면 사본을 요청한다. 대화 내용과 실내 점유 상태를 합법적인 범위에서 기록하고 위협적인 상황이면 경찰에 도움을 요청한다. 점유자가 제시한 계약서 사본은 작성일과 임대인 이름, 보증금 지급자료를 함께 본다. 매도인이 알지 못했다는 말만으로 계약관계가 없다고 단정하지 않는다.
계약서와 인도확인서 대조
매매계약서의 인도 조건과 임대차 승계 목록, 중개대상물 확인·설명서를 본다. 매도인이 공실 인도를 약속했는지, 특정 임차인을 승계하기로 했는지 확인한다. 잔금 전 현장점검 사진과 열쇠 인수기록도 사실관계를 밝히는 데 도움이 된다.
전입과 임대차 자료로 권리 확인
등기사항증명서의 소유권 제한과 기존 담보를 확인하고 전입세대 관련 자료 등 적법하게 발급 가능한 서류를 검토한다. 점유자의 전입과 확정일자, 실제 입주 시점에 따라 판단이 달라질 수 있다. 계약서가 없다는 이유만으로 권리가 전혀 없다고 단정하지 않는다.
사실관계가 정리된 뒤의 대응
매도인과 중개사에게 발견 사실을 서면으로 알리고 인도 의무 이행을 요구한다. 점유자와 퇴거를 협의한다면 날짜, 보증금 처리, 열쇠 반환을 합의서에 적는다. 협의가 되지 않으면 자력으로 내보내기보다 변호사나 법률구조기관을 통해 필요한 절차를 확인한다.